「家を買う」を、一生の「資産形成」の第一歩に。
買う・売るで終わりじゃなく、そこから一緒に考えていきたいんですよね。 宅建士としてだけでなく、FPの視点も持って、長く並走します。
この3つは、必ず守ります
リスクは、隠さず全部話す
適正予算の算出からローンの組み方、物件の事前調査まで。都合の悪い情報こそ、先にお伝えします。
「出口」まで見据えて選ぶ
住むための家でも、将来売る・貸す可能性まで含めて。資産価値が落ちにくい選び方を一緒に考えます。
契約後も、ずっと隣にいる
成約はスタートなんですよね。税務・保険・相続まで、暮らしのお金の話に長く並走します。
資産価値が下がりにくい物件、見分け方
都心の物件はどれも値上がりしているわけではなく、実は三極化が進んでいます。資産形成の視点で見るべきポイントは、そう多くありません。
再開発が行われる街
人気の駅が利用できる
複数沿線・人気沿線が利用可能
駅徒歩10分以内
リセールバリューとは、新築分譲時の価格を100%とした場合に、10年後の中古流通価格が何%だったかを示す指標です（対象：2012〜2014年に新築分譲され、2023年に中古流通した首都圏のマンション）。数字が大きいほど、値下がりしにくかったことを意味します。
反対に、人口減少が早いエリア・駅から遠い・長期修繕計画がない物件は、将来売りにくくなる傾向があります。
出典：東京カンテイ「2025年 中古マンションのリセールバリュー（首都圏）」、国立社会保障・人口問題研究所の推計人口／TERASS「はじめての住宅購入ガイド 2026年1月版」より
データで、判断の根拠をつくる
「なんとなく良さそう」で決めない。独自で開発したツールを使って、価格の妥当性から資金計画、出口戦略まで、数字で確認できる状態にしてからご提案します。
Real Estate Agent OS｜物件ご提案書
候補物件を1件ずつ、直近の成約・売出事例と自動で比較。資金計画からローンの金利シナリオまで、レポートにまとめてお渡しします。
- 同条件の成約事例と比較し、価格の妥当性を検証
- 金利が0.25%動いた場合の返済額を試算
- ハザード・学区・医療機関まで含めて周辺環境を確認
- 購入と賃貸、何年目で負担が逆転するかを可視化
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投資分析シミュレーター
収益物件の利回り・キャッシュフロー・税金・出口戦略までを一気通貫でシミュレーション。複数物件の比較もできます。
- 表面利回り／NOI利回り／DSCR／CCR／IRRを自動算出
- 確定申告後の手取りキャッシュフローを年次で試算
- 売却時の譲渡所得税まで含めた出口戦略を確認
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待機コスト試算シミュレーション
「今買うべきか、待つべきか」を数字で確認するツール。価格や金利が動いた場合に、待つことでどれだけ負担が変わるかを試算します。
- 首都圏マンション価格指数の推移を確認
- 金利上昇時の借入可能額の変化を試算
- 購入と賃貸継続、総支払額を比較
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マーケットインサイト
首都圏の中古マンション市場を、エリア別・価格帯別にいつでも見られるダッシュボード。ご相談の前に、まず市況を掴んでいただけます。
- 成約件数・在庫・㎡単価の推移をエリア別に確認
- 前年比のヒートマップで市場の温度感が一目でわかる
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プレミアム売却査定書
「売ったら、いくら手元に残るか」を1件ごとにまとめる査定書です。ローン残債の精算から、譲渡所得税の計算根拠、税引後の最終手残り額まで確認できます。
- 取得費の算定方法や特別控除（3,000万円控除等）を踏まえて試算
- 所有期間（短期・長期）による税率区分を自動判定
- ローン残債の精算を含めた、税引後の最終手残り額を算出
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試算はいずれも入力条件に基づく参考値で、将来価格や融資承認を保証するものではありません。ご面談の際に前提条件を一緒に確認しながら使用します。
浜田恭輔について
不動産業界に入って15年目になります。ただ物件を仲介するだけじゃなくて、「不動産を使ったライフデザイン」まで一緒に考える人でいたくて、この仕事をしています。
不動産は人生でいちばん高い買い物だったりします。だからこそ、何を買うか以上に、誰と組むかが大事なんですよね。港区・渋谷区・中央区を中心に、収益不動産やリノベーション、税務・節税まわりのご相談を多く受けています。
不動産業界へ
投資用不動産を扱う売買営業として、150物件以上を担当。
全社年間最多契約本数賞
売買営業として社内トップの契約実績を評価いただきました。
大手不動産ディベロッパーへ
投資用・居住用あわせて400物件以上の売買営業を担当。
営業管理職に就任
最優秀管理職賞を複数年にわたり受賞。
TERASSへ参画、個人エージェントとして独立
フリーランスのエージェントとして、年間およそ100件の取引に携わっています。
お客様と一緒に考えたこと
事例：30代共働き・お子様1人のご家庭
先日お手伝いした共働きのご夫婦は、「今の年収ならこの予算まで借りられる」と他社で言われ、将来の教育費や老後資金に不安を感じて私のもとへ相談に来られました。
私は単に物件を探すのではなく、まずは20年先までのキャッシュフロー表を一緒に作成。あえて予算を少し抑えつつ、将来「貸せる・売れる」資産価値の高い物件をご提案しました。
「浜田さんに、住宅ローンを『借金』ではなく『資産形成のツール』として捉え直させてもらったおかげで、安心して決断できました」
という言葉をいただき、今では資産運用のパートナーとしても定期的にお会いしています。
事例：40代共働き・小学生のお子様2人のご家庭
「子供たちが大きくなり、今の家が手狭になった。でも、今から35年ローンを組むのはリスクが高いのでは？」と、一歩踏み出せずにいたご夫婦のケースです。
私は、物件探しを一旦ストップし、まず「教育費のピーク」と「退職時の残債」を可視化することから始めました。
- 無理な新築ではなく、資産価値が安定した中古＋リノベーションの提案
- 団体信用生命保険を活用した「もしも」の時の備え
- 10年後の売却価格をシミュレーションした上での物件選定
「浜田さんに将来の数字をさらけ出してもらったおかげで、家族の笑顔に投資する決心がつきました」
と仰っていただき、無事にご入居。今では定期的に、お住み替え後の家計チェックや税制優遇のアドバイスで伺っています。
事例：20代後半・投資初心者の単身／DINKSのお客様
「貯金だけでは不安だけど、投資マンションをいきなり買うのは怖い」というお客様。私はまず、ご自身が住む家を「実需兼、将来の収益物件（ヤドカリ投資）」にする戦略をご提案しました。
業界歴15年の経験から、周辺相場や賃料査定の裏側までお伝えし、出口戦略を徹底的にシミュレーション。結果として、「住みながら資産を築く」という納得感を持って一歩を踏み出していただけました。
初心者の方こそ、目先の損得ではなく「10年、20年後にプラスになる選び方」を、私の失敗談（笑）も含めて包み隠さずお伝えしています。
事例：30代の単身で働く会社員のお客様
「将来的に結婚や転勤の可能性がある一方、現在の家賃を払い続けるのはもったいないと感じている」と悩まれていた30代のお客様。
私は「一生住み続ける家」を目指すのではなく、「ライフステージの変化に応じていつでも売却や賃貸に出せる、資産価値の高いコンパクトマンション」を中心にご提案しました。管理状況や将来の賃料査定など、投資初心者が陥りやすいポイントを一つずつ丁寧に説明し、クリアにしていきました。
「浜田さんのおかげで、住まいが単なる支出ではなく将来の選択肢を広げる資産になりました」
と喜んでいただき、現在は将来の住み替え計画も一緒に楽しみながら立てています。
直近の成約実績
| エリア | 時期 | 成約価格 |
|---|---|---|
| 北区西ヶ原居住用マンション | 2026年02月 | 1億3,000万円 |
| 大田区六郷一棟収益アパート | 2025年09月 | 1億9,400万円 |
| 北区赤羽居住用マンション | 2025年08月 | 7,980万円 |
| 中央区勝どき居住用マンション | 2025年06月 | 1億7,980万円 |
| 品川区西大井居住用マンション | 2025年06月 | 1億5,500万円 |
| 台東区浅草居住用マンション | 2025年03月 | 5,980万円 |
| 荒川区三ノ輪居住用マンション | 2025年02月 | 6,680万円 |
| 品川区西五反田居住用マンション | 2025年04月 | 4,980万円 |
| 千葉県船橋市居住用マンション | 2025年07月 | 5,500万円 |
| 神奈川県川崎市高津区収益用マンション | 2025年07月 | 2,000万円 |
| 埼玉県朝霞市収益用アパート | 2024年11月 | 8,200万円 |
| 大田区長原収益用マンション | 2024年10月 | 3,100万円 |
| 世田谷区駒沢収益用マンション | 2024年10月 | 3,000万円 |
| 台東区入谷収益用マンション | 2024年05月 | 4,020万円 |
| 世田谷区喜多見居住用マンション | 2024年04月 | 7,180万円 |
Terass Offerのプロフィールページに掲載中の成約実績より。
お金まわりの、よくある疑問
住宅ローン控除って、結局どんな制度ですか？
住宅ローンを使って家を買うと、要件を満たせば所得税・住民税が一定期間安くなる制度です。控除を受けられる期間は新築で最長13年、中古で最低10年。年間の控除額は「年末のローン残高×0.7%」と「所得税の上限額（新築35万円、中古21万円が目安）」のうち、低い方が基準になります。
主な適用条件（基礎条件・抜粋）
- 引き渡しから6ヶ月以内に入居すること
- その年の合計所得金額が2,000万円以下であること
- 床面積が50㎡以上で、半分以上が自分の居住用であること
- 10年以上のローンを組んでいること
要件は毎年見直されます。実際に適用できるかは、面談のときに一緒に確認しましょう。
住宅ローンは、結局いくらまで借りられるんですか？
銀行は「返済負担率」という指標で審査します。計算式は「年間の返済額合計 ÷ 額面年収 × 100」。目安は年収によって変わります（民間銀行の一例）。
| 年収 | 返済負担率の目安 |
|---|---|
| 100万〜300万円未満 | 20%以下 |
| 300万〜450万円未満 | 30%以下 |
| 450万〜600万円未満 | 35%以下 |
| 600万円以上 | 40%以下 |
フラット35は少し基準が違い、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下です。
また審査には、実際の借入金利より高め（目安3〜4%）の「審査金利」が使われます。これは金利が上がっても返済が滞らないようにするための安全マージンです。フラット35は実際の借入金利がそのまま審査に使われるため、結果的に借入可能額を増やせるケースがあります。
例えば年収500万円・返済負担率35%の場合、年間返済額の上限は175万円。これは適用金利0.5%なら約5,610万円、審査金利3.0%なら約3,780万円の借入可能額に相当します（他の借入がない場合）。
まずは、いまの状況を聞かせてください
「買うべきか」「売るべきか」「今のタイミングでいいのか」からで大丈夫です。話しながら一緒に整理していきましょう。
先に相談内容だけ伝えておきたい方は、フォームからどうぞ。
- オンライン相談可
- 初回相談無料
- 返信は24時間以内